靖州县农村村民建房管理办法（试行）（征求意见稿）公示

       为规范靖州县农村村民建房审批和管理，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《湖南省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》、《湖南省实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》等法律法规的有关规定，并结合我县实际情况，制定本办法。现将《靖州县农村村民建房管理办法（试行）》主要内容予以公示，公示期间可以通过信函、电话、网络邮件等方式提出意见和建议。

公示时间：2018年4月2日—2018年5月1日

联 系 人：吴林华

联系电话：0745-8224771

联系邮箱：502446022@qq.com

地    址：靖州县苗族侗族自治县住房和城乡建设局

             靖州县苗族侗族自治县住房和城乡建设局

2018年3月30日

靖州县农村村民建房管理办法（试行）

征求意见稿

目  录

第一章  总则

第二章  规划和用地

第三章  建房审批

第四章  建设管理

第五章  技术标准及建筑风貌

第六章  法律责任

第七章  附则

第一章  总  则

第一条 为进一步规范我县农村村民建房行为，节约建设用地，改善农村人居环境，保护传统文化，凸显民族民居特色，建设美丽乡村，推动城乡发展一体化，确保质量安全生产，保障村民的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国公路法》、《湖南省实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》、《湖南省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》等有关法律法规及《湖南省人民政府办公厅关于加强农村建房管理的通知》（湘政办发[2016]81号）、《怀化市城市规划区村民建房管理办法》怀政办发〔2014〕4号等相关文件要求，结合我县实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于我县辖区内集体土地上的农村村民新建、扩建、改建住宅的用地、规划、建设管理。

农村村民是指户籍在本集体经济组织，系该组织成员，依法享有农村土地承包经营权利，参与被征地集体经济组织分配，在该集体经济组织内部享有相关权利并承担相关义务的村民。

本办法所称的农村村民建房是指农村村民在依法取得的农村宅基地上自建房屋的行为。宅基地是指农村村民个人取得合法手续用以建造住宅的土地，包括住房、辅助用房（厨房、禽舍、厕所等）和小庭院（或天井）用地，以及房前房后少量的绿化用地；不包括农民生产晒场用地。

农村村民建房包括集中建房、个人建房。个人建房是指单户村民自行建造自住住宅的活动，包括在原宅基地上新建、改建或扩建及易地新建;集中建房是指村（居）委会组织村民或多户农村村民集中建设自住住宅的活动，包括统规统建、统规自建、统一旧村改造等方式。

第二章  规划和用地

第三条 各乡镇应加快制定镇(乡)域村镇布局规划和镇区(集镇)规划。根据镇(乡)域村镇布局规划要求和行政村区划调整情况制定村庄规划。严格履行乡村建设规划许可制度，农村村民建房应当符合镇、乡、村庄规划和镇、乡土地利用总体规划以及历史文化名镇名村保护规划，严格遵循“先规划、后建设”原则。不符合规划要求的，不得批准建房。

第四条 各乡镇应当采取有效措施，引导农村村民在规划确定的居民点选址建房，住宅小区避开地质灾害易发地段和地下采空区。严禁在基本农田保护区、生态资源保护区、饮用水源一级保护区、历史文化核心保护范围、河道管理范围和公路两侧建筑控制区建房。鼓励统一规划集中建设农村住宅小区，农村村民建房向中心村、集镇或小城镇集聚。

推进农村住宅产业化。结合农村危房改造整村推进和易地扶贫搬迁集中安置区建设，在交通便利、集中建房户数较多、农户积极性较高的村庄开展农村住宅产业化试点示范。

第三章  建房审批

第五条 村民建房申请应当符合下列条件之一：

(一) 具备分户条件，确需分户建房；

（二）现有宅基地面积尚未达到国家规定限额标准需扩建的;

（三）住宅因自然灾害需重建的;

（四）现有住宅属旧房、危房需拆除新建或改、扩建的;

（五）因国家或农村集体经济组织建设需搬迁新建的;

（六）国家法律法规规定的其他情形。

第六条 有下列情形之一的村民，不得申请建房：

　　（一）已拥有一处宅基地的；

　　（二）现有宅基地面积已达到或超过标准的；

　　（三）用地权属有争议的；

　　（四）不具备分户条件的；

　　（五）出租、出卖、赠予他人或者以其他形式转让宅基地及其地上建筑物，或者将住宅改作他用的；

　　（六）空挂户：未依法承包被征地集体经济组织土地、不享受被征地农村集体经济组织成员权利和未承担相关义务的人员(含寄住、寄养、寄读等人员);

　　（七）户籍在被征地集体经济组织的国家机关或企、事业单位的在编工作人员及离退休人员;

　　（八）已安置的被征收人；

（九）其他不符合申请建房条件的。

第七条 农村村民申请建房的，向所在地村（居）委会提出建房申请，并提交以下材料：

（一)《村民住宅建设和用地申请表》;

（二）户口簿及家庭成员的身份证复印件;

（三）申请人同意原宅基地不再作为住宅用地使用的承诺书(没有旧住宅或利用原宅基地改建的除外);

（四）属危房改建的，应提供有资质的危房鉴定机构出具的危房鉴定书。

（五）拟建房屋与相邻建筑毗连或者涉及到公用、共用、借墙等关系的，应当取得各所有权人一致同意，并签订书面协议，协议应当经过当地村（居）委会见证或者依法公证。或在申请表上签字，摁手印确认，

（六）村（居）委会在接到申请之日起7个工作日内，或者每个月集中召开村（居）委会议村民代表会议，对建房村民的申请材料和原宅基地持有、新宅基地安排情况进行审议，并在村内将申请建房村民的现居住情况及申请建房情况予以公示，公示期不少于7个工作日，公示后如本村村民未提出异议或者异议不成立的，出具审核意见报所在地乡镇人民政府。

第八条

（一）受理。各乡镇人民政府设立村民建房办理窗口，统一受理村民建房申请，方便群众办事。办理《乡村建设规划许可证》，申请人应提供以下资料：村民委员会审核意见、户口本原件以及新建住宅的面积、层数等文字说明及正规施工图纸资料、房屋建设施工合同、。

（二）现场查勘。乡镇人民政府自收到民建房申请材料之日起10个工作日内，组织现场查勘，联合审核;村民建房涉及使用林地的，应当经林业主管部门审批；         

（三）公示。对符合申请条件的，乡镇人民政府分村公示，公示期不少于5个工作日；

（四）审批。公示期无异议或异议不成立的，乡镇人民政府于10个工作日内核定建设用地规划条件，绘制建设用地规划红线图，核发《乡村建设规划许可证》不符合条件的，书面告知申请人并说明理由。

（五）放线。核发《乡村建设规划许可证》后3个工作日内，组织相关职能部门到实地放样，划定施工范围，村民方可开工建设。

第九条 属于文物保护建筑和控制性保护建筑范围内的危房改建，应于规划审批前，将改建方案书面征得文物保护行政主管部门同意。

第四章  建设管理

第十条 乡镇人民政府是农村村民建房管理的实施主体，应加强农村建房的规划、建筑方案审批，施工、质量安全监管，违法建设的查处等工作。建筑方案不符合规划、规模等要求的，不得审批。涉及农用地转用和宅基地审批的，应按规定上报审批。乡镇人民政府应建立健全规划建设管理机制，完善工作制度，充实技术力量，明确适应工作需要的农村建房专职管理人员，有效实施监管。要加强巡查，及时发现违法建设行为，依法处理。乡镇规划建设管理人员要加强对农房设计的指导和审查，及时到现场逐户进行技术指导和检查，发现不符合基本建设要求的当即告知建房户，并提出处理建议和做好记录。

第十一条 村委会应结合实际，制订村规民约，规范村民建房行为，主动掌握村民建房动向，发现违法建设行为及时劝阻，并上报乡镇人民政府。

第十二条 严格控制零星建房。允许将闲置村民住宅出租，鼓励向本集体经济组织无房户或危房户转让。

第十三条 一户村民只能拥有一处宅基地。

村民在原宅基地重建的，除保留施工期间必须的生活用房外，应先拆除旧房后方可开工建设;保留的生活用房应在新房建成3个月内拆除。易地新建的，在新房建成6个月内拆除全部旧房。村民应与乡镇人民政府签订协议，承诺在规定的时限内自行拆除旧房，逾期不拆除的，由乡镇人民政府依法组织拆除。

第十四条 村民建房应严格按照规划许可核准的内容进行建设，不得擅自变更。确需变更的，应当经发证机关同意，并办理变更手续。

第十五条 乡镇人民政府应当负责审批后管理工作，建立村民住宅建设档案，并加强施工期间的规划实施监督和质量、安全管理。

第五章  技术标准及建筑风貌

第十六条 农村村民建房，每一户用地面积使用耕地的不超过130㎡，使用荒山荒地的不超过210㎡，使用其他土地的不超过180㎡。每户总建筑面积最高不得超过240平方米。

第十七条 强化农村村民建房质量安全管理。村民建房设计要符合抗震设计要求，允许注册建筑师、注册结构师个人从事村民住宅设计并对设计负责。农村村民建房必须由经培训合格的农村建筑工匠或有资质的施工单位承担。农村建筑工匠或者施工单位要对质量安全负责，并按合同约定对房屋承担质量保修责任。

第十八条 乡镇人民政府应当加强对农村村民建房质量安全的监督管理。施工单位、个人应当按照有关施工技术标准、规范、规程进行施工，使用符合工程质量要求的建筑材料、建筑构配件和设备，保证工程质量和安全。

第十九条 乡镇人民政府应当及时提供技术指导服务，免费提供住宅通用图纸，加大技术宣传力度，主动向村民宣传住宅小区规划、建房技术标准、质量安全要求、减灾防灾知识、生态环境保护和配套设施建设等相关规定。

第二十条 村民建房应当遵守以下技术标准规定：

（一）选址：符合规划要求，并应避开地质复杂、地基承载力差、地势低洼不易排涝以及易受风口、滑坡、雷电和洪水侵袭等自然灾害影响的地段。

（二）规划：集中建设的住宅小区要编制修建性详细规划，个人建房要符合村庄整体规划，靠近县城、镇所在地住宅小区引导参照城市居住区规划设计相关标准，建设单元式住宅。

（三）层高：层高控制应符合当地的实际情况，一般3米左右。

（四）间距：住宅建筑前后间距与前建筑高度比一般不低于1：1，相邻房屋山墙之间(外墙至外墙)的间距以邻里之间友好协商为准，新建建筑宜后退村庄道路红线3米以外，位于国道、省道、县道等道路边的房屋严格按照国家标准执行。

（五）抗震：新建住宅必须符合工程抗震设防要求，板、梁、柱不得采用砖石结构。

（六）配套：应同步配建化粪池等处理设施;集中建设住宅小区的，给水、排水、电力、通信、道路、广电、绿化、垃圾处理、污水处理和社区服务等配套设施要同步规划建设，小区建设密度控制在30%左右，绿地率不低于30%。

第二十一条 推行绿色农房建设。探索绿色农房建设方法和技术，提高农民绿色发展、循环发展、低碳发展意识。推广乡土绿色建筑，开展绿色农房示范，提高环境敏感区域绿色农房比重。推动绿色建材下乡，推广利用节能门窗、轻型保温砌块、节水洁具、太阳能热水器、水性涂料等绿色建材产品。

第二十二条 农村村民建房要突出地域和民族特色，尊重村庄的传统选址格局及与周边景观环境的依存关系，在符合规划的前提下，尊重传统木质结构房屋建设，新建房屋不改变传统建筑形式。尊重村民意愿，在一定范围内以乡镇为单位规范村民住宅建筑风格，特色鲜明的地区以行政村为单位规范村民住宅建筑风格。组织编制农村住宅设计图集，开展送图下乡，向村民推荐。享受各类财政补助资金的村民住宅，应严格按照规划和图集进行建设。

第六章  法律责任

第二十三条 对在农村村民建房审批中滥用职权、失职渎职的责任人员，依法给予处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十四条 凡违反本办法规定，农村村民建房未取得或未按照《乡村建设规划许可证》相关规定进行建设的，由县城乡规划主管部门或者乡镇人民政府发出责令停止建设通知书，当事人应自接到停止建设通知书之日起立即停止建设，并在15日内采取改正措施消除影响；对逾期不改正或者无法采取改正措施消除影响的，可责令限期拆除。

第二十五条 未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住宅的，由县级以上国土资源管理部门依法予以处理。

第七章  附则

第二十六条 国有农、林场职工在场内申请建住宅的，参照本办法执行。

第二十七条 本办法自2018年X月X日起施行，原有关规定与本办法不符的，以本办法为准。